konut sorunudur.
Gerek satin alma gerekse de kiralik konut fiyatlari son günlerde halk arasinda ekonomiden daha çok konusulur oldu.
Konut yapiminda kullanilan malzemelere gelen zamlar satilik konutlarin fiyatlarini deyim yerindeyse uçurdu.
Artan fiyatlar dar ve orta gelirli için ev alma hayalini simdilik sona erdirdi.
Faizler zaten yüksek.
Tabii bu durum kiralik evlerin fiyatlarini da tavan yaptirdi.
Borsa gibi her gün yükseliyor mübarek
Anadoluda'ki sehirlerde bile en kötü evin kirasi iki bin tl.
Normal oturulabilecek bir dairenin kirasi ise dört bin liradan basliyor yukariya dogru gidiyor, ucu açik sonu yok.
Müteahhite soruyorsun, bahane olarak dolarin artisi ile artan arsa fiyatlari ve yüksek maliyetleri gösteriyor.
Ev sahibine soruyorsun, bozulan ekonomiyi ve ev fiyatlarinin artmasini bahane ederek eve bagladigi parayi amorti etmek için mecburen kiraya zam yapmaliyim diyor.
Kiraciya soruyorsun, “Aldigim ücret malum bu ücret ile kiraya ayirabilecegim en üst rakam en fazla 1500-2000 Tl” diyor.
Söyle bir bakiyorsun aslinda hepsi de hakli.
Evet, açgözlü müteahhit veya aç gözlü ev sahibi yok mu?
Var… Hem de fazlasi ile.
Oturdugu eve zarar veren Kiraci yok mu? Çok….
Müteahhit açisindan baktigimizda geçtigimiz yila göre demir fiyatlari yüzde yüz, çimento fiyatlari yüzde 300, hirdavat malzemeleri yüzde 300, isçilikte yüzde yüz artti.
Verdigim rakamlar en iyimser rakamlar. Reel artis daha da fazladir.
Ev sahiplerinin en bildikleri savunma; “Ekonomide bir kural var, yapilan yatirimin verimli sayilabilmesi için o yatirim en fazla 15-20 yilda kendini amorti etmeli.”
O açidan baktiginizda bir milyona aldiginiz bir evin en fazla 240 ayda yatirilan parayi çikarmasi gerekir.
Bu hesaba göre de degeri 1.000.000 Tl olan bir evin ortalama bir aylik kira bedeli 4166 tl.dir.(1.000.000/2400)
Tabii 20 yil amorti için en üst limittir.
Ancak sadece kira geliri degil, birde evin artan degeri var.
Ev sahipleri bunu hiç söylemiyor. Geçen yil 250.000 Tl.ye aldigin ev bu sene 750.000 Tl. olmus, onu göz önünde bulundurmuyor.
Görüldügü gibi gerek müteahhit, gerek ev sahibi gerekse de kiraci, “Bir dokun bin ah isit” derler ya tam o misal.
O hakli bu hakli peki suçlu kim?
Suçlu, ev sahiplerini “Müteahhitin” kiraciyi da “Ev sahibinin” vicdanina birakan sistemdir.
Suçlu dar gelirli için kiralik konut üretemeyen hükümetlerdir.
Suçlu, diger bölgelerdeki ranti kesmemek için yeni imar bölgeleri açmayan, depremi bahane ederek kat sayisini kisitlayan belediyelerdir.
Normal olarak kat sayisini kisitlarsaniz binanin maliyeti artar.
Peki konut fiyatlarina çözüm önerilerim neler.
1- YENI IMAR SAHALARI AÇILMALI ve KAT SAYISI ARTTIRILMALI
Elbette ki deprem, ülkemizin bir gerçegi dolaysi ile yapilarin depreme dayanikli olmasi çok önemli.
Bir belediye tarafindan ayni mahallede bir müteahhite 3-4 kat yapma izni verilirken bir bakiyorsunuz bir baska müteahhite 10 kat ruhsat verilmis bu nasil oluyor peki anlasilir gibi degil.
Ayrica Japonya, ülkemizden daha çok deprem yasayan bir Ülke. 50 katli, 100 katli binalari var.
Istanbul’da bile 30-40 katli binalar varken Anadolu’da 3-4 kat ile sinirlandirmak insanlara fahis fiyatli ev satilmasini kaba tabir ile “Kaziklanmasini” tesvik etmekten baska bir sey degildir.
Elbette müteahhit binayi deprem yönetmeligine göre yapsin,
Ama 10 katli 15 katli yapsin.
Sayin Cumhurbaskanimiz yatay mimariyi seviyor, benimsiyor, bende benimsiyor ve seviyorum ama yatay mimari ile yapilan bir evin maliyeti ile dikey mimari ile yapilan bir evin maliyeti bir olmuyor.
Belediyeler, yeni yeni imar sahalari açarak konut yapilabilecek arsa sayisini arttirmali.
Bu sayede arsa fiyatlari önemli ölçüde düsecektir.
2- TOKI ve BELEDIYELER KIRALIK KONUT ÜRETMELI.
Avrupa’nin birçok sehrinde belediyeler kiralik evler yapip kiraya veriyormus. Bu sekilde de kira piyasasini kontrol altinda tutuyorlarmis.
Özellikle Paris Belediyesi bu konuda örnek gösteriliyor.
Oldukça mantikli.
Soruyorum, halka ait bir milyon konut bulunan bir sehirde belediyelerin üç yüz bin konutu olsaydi kira rakamlari ne olurdu?
Muhtemeldir ki düsük olacakti.
Diyeceksiniz ki belediyeler o kadar parayi nereden bulacak?
Aslinda, basta TOKI olmak üzere belediyeler de bu imkana sahip.
Bir kere arsaya para vermezler.
Bir sürü hazine arazisi var.
Projeleri çizecek mimar, mühendis zaten kendi çalisani.
Kepçesi, kamyonu, isçisi de var. Olmadi diger devlet kurumlarindan, disaridan destek alir.
Parayi nereden bulacak derseniz.
Festival, fuar, etkinlik vs yapmayacak, sehre sanatçi, aydin vs getirmeyecek, parayi çar-çur etmeyecek, israfi önleyecek buralara harcayacagi parayla da konut yapip düsük fiyatla dar gelirliye kiraya verecek.
Olmaz mi? diyorsunuz.
O zaman beni belediye baskani yapin bakin nasil yapiyorum görün. (
Saka bir yana belediyelerin her yil ne kadar parayi nerelere aktardigini hepimiz duyuyoruz, okuyoruz.
Günümüz kosullarinda bir binanin metrekare maliyeti alti bin lira civarinda belediyeler arsa, isçilik vs gibi bazi para gidecek kalemler kendinden olunca maliyeti dört bin kadar liraya düsürür.
Bu da yüz metre kare bir evin fiyati yaklasik dört yüz bin tl olur.
Her sene bes yüz-bin veya daha fazla yani gücü yettigi kadar konut yapsa 10 yil, 20 yil sonra kiralar rahatça kontrol altinda tutulabilir.
Dostlar ütopya degil bu Istenirse yapilir, yapilmayacak bir sey degil.
Ha üç yüz bin olmaz da iki yüz bin olur ama olur.
3-ARSALAR KIRALANMALI
Bu sistemde binanin yapilacagi arsa satin alinmayarak kiralanma yöntemine gidilecektir. Yani, binada herhangi bir kati satin alan kisi arsanin da hisse sahibi olamayacagi, arsa sahibinin baska, kat sahiplerinin baska kisiler olabilecegi bir sistemdir.
Bu sistemin faydasi nedir?
Evvela sunu bilmek lazim bir dairenin ömrü en fazla elli-altmis yildir.
Diyelim ki degeri iki milyon olan bir arsanin üzerine on daire yaparsaniz daire basina iki yüz bin lira arsa maliyeti biner.
Oysa daha cüzi bir rakama elli veya altmis yilligina arsayi kiralarsiniz.
Dolayisi ile hem dairenin maliyeti en az yüzde elli azalir hem de arsa gayri menkul olarak sürekli satilip alinabilir.
Bir anlamda arsa ekonomiye de katilmis olur.
4- KONUT SATIS ve KIRA FIYATI BELIRLEME KOMISYONLARI KURULMALI
Her il ve ilçede kurulacak komisyonlar marifeti ile konutlarin satis ve kiralama fiyatlari belirlenmelidir.
Komisyon tarafindan günün gerçeklerine göre belirlenecek ve herkes tarafindan uyulmasi mecburi olacak taban ve tavan fiyatlar konulmalidir.
Tabii komisyonlar evlerin konumuna, fiziki durumuna göre ve piyasanin arz talep dengesine göre fiyat belirlemesi yapmalidir.
Hükümet, ev sahiplerine % 25 kira artisi yapabilirsin diyor. Kanimca bu yanlis bir düzenlemedir.
Neden derseniz, memura, isçiye, emekliye yilda yaklasik % 60-70 zam verirken ev sahibine % 25 zam yapabilirsin demek haksizlik olur.
Mesela, ayni apartmanda ayni özelliklere sahip iki daire düsünün biri yeni bosaldi. Ev sahibi 2500 Tl ye kiraya verdi. Diger dairede eski kiraci 1500 Tl ye oturuyor, % 25 zam yaparsaniz olur 1875 Tl.
Peki bu adalete uygun olur mu? Illaki olmaz.
Böyle bir uygulamada diretirseniz ev sahipleri ile kiracilar karsi karsiya gelir.
Ev sahipleri de kiracisina çik der.
Kira tespit komisyonlari kurularak taban ve tavan fiyat belirlenmelidir.
Saglicakla..